El alquiler de una residencia habitual arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros, en torno al 4,6% según el Banco de España. Pero la vivienda no sólo puede explotarse como residencia habitual. Según donde esté situada, tipo de vivienda, o el tiempo que lo queremos alquilar, existen diferentes formas de alquiler: habitual, temporal y turístico.
Para ello es necesario el asesoramiento de personal cualificado, ya que mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del alquiler turístico está en manos de las Comunidades Autónomas.
Vivienda turística
El principal incentivo que exhibe el contrato de vivienda turística, además de avalar la libertad de pacto, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir, aunque la limitación de los cinco días –pendiente la legalidad de esta limitación de la decisión del Tribunal Supremo- echa para atrás a muchos propietarios. Por otro lado, el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta en el régimen fiscal de autónomos, tributando sobre los ingresos obtenidos en IRPF o I. Sociedades, y 10% de IVA al tratarse de una actividad empresarial.
Vivienda temporal
Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes.
Vivienda habitual
Este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo, con una continuidad en los ingresos y que goza de una fiscalidad favorable ya que el 60% de los ingresos está exento de tributación y el 100% si se alquila a menores de 30 años – exención total que desaparecerá a partir de 2015-. En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Además, el período mínimo que debe soportar el casero es de tres años.
La Comunidad de Madrid, como otras Comunidades, publicó el pasado 31 de julio el decreto en el que se regulan las viviendas turísticas en alquiler, la última fórmula del negocio del arrendamiento y que tiene que legislar cada Autonomía. Según este texto, se considera vivienda de uso turístico a “aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad (…) con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.
Estas casas, puntualiza el Decreto, no tendrán carácter de residencia permanente y deben ser comercializadas durante un periodo mínimo de tres meses continuados al año, computándose las estancias por días, semanas o meses.
Los interesados en convertir sus casas en viviendas turísticas están obligados a cursar una declaración responsable de inicio de actividad (empresarial), junto con la documentación necesaria que certifique las características del piso. Entre los requisitos más controvertidos está el periodo mínimo del contrato: no inferior a cinco días. El Gobierno regional no habla de las rentas a fijar (que incluirán todos los suministros de luz, agua, gas, el servicio de limpieza, etc.) y aprueba la creación de viviendas turísticas en cualquier zona de la región. En cuanto a la tipología, estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiéndose denominar estudios si el dormitorio está en el salón-comedor-cocina. Además, deben disponer de un número de teléfono de atención permanente para los usuarios. Como elemento distintivo, exhibirán en sus puertas de entrada una placa que certifique su uso turístico.
