Son unos copropietarios más, pero son diferentes. Hasta en el trato del resto de los vecinos, en honor a la verdad. Tienen su cuota de copropiedad, sus metros cuadrados, tienen sus derechos y obligaciones… Estamos hablando de los propietarios de locales de las Comunidades de Propietarios. Su posición legal dentro de la Comunidad tiene limitaciones, pero también privilegios.
La primera limitación que tienen es el destino de su propiedad. Las viviendas no suelen cambiar normalmente de destino; los locales sí. Si en los Estatutos viene limitado el destino, cualquier cambio de actividad requerirá el acuerdo comunitario por unanimidad. Pero, si nada figura, ¿existe libertad con respecto a su utilización? ¿Podría incluso transformase en vivienda? En este sentido, y con independencia de las exigencias administrativas , la jurisprudencia considera que no es necesario el acuerdo comunitario, sobre todo cuando el cambio es de local a vivienda, aunque sí se necesitará este acuerdo cuando, además, se precisen realizar obras que afectan a elementos comunes. Este acuerdo, antes de la reforma de la LPH, era necesario adoptarlo por unanimidad, y ahora bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
Otra problemática de los locales es saber a qué gastos comunes deben contribuir, y es aquí, donde suelen existir los citados privilegios.
En principio, tienen que contribuir a todos los gastos. No obstante, las cláusulas de exoneración o la propia ubicación de estos hacen que se generen dudas. Por ejemplo, ¿deben abonar los gastos de un nuevo ascensor, cuando están exentos del pago de los de portal? ¿Y si no tienen acceso al mismo? A estas preguntas ha dado respuesta la jurisprudencia interpretando la Ley y las citadas cláusulas de los Estatutos, teniendo siempre éstas un carácter restrictivo. Así, por ejemplo, pese a que exista una exoneración en relación con los gastos del portal, deberán abonar los derivados de una nueva instalación, del mismo modo que estarán obligados al pago de los gastos de sustitución cuando la citada cláusula está referida a los gastos de conservación y mantenimiento.
Desde luego, lo que está claro es que el “no uso” no exime a los propietarios, en este caso, a los locales del pago de los gastos comunes, a los que estará obligado como cualquier comunero, pues sus características especiales ya fueron tenidas en cuenta en el momento de fijarse su cuota de participación.
Además, las características y el destino de estas propiedades son fundamentales en cuanto a derechos se refiere; así, por ejemplo, con respecto al cerramiento de la finca, parece unánime la respuesta dada por las sentencias, que consideran que ha de contarse con el consentimiento de los locales, al poder verse afectados en estos casos.
En ocasiones, como hemos expuesto, es necesario realizar obras en elementos comunes, imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como la apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimenea, letreros, etc. Así, en principio, el criterio general es que si supone una obra en elementos comunes, el acuerdo necesario será el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, no el de la unanimidad que se exigía antes de la reforma de la LPH.
No existe duda alguna de que, como cualquier otro propietario, tendrán la obligación de permitir las servidumbres necesarias tanto para la realización de las obras en elementos comunes, como para la creación de nuevos servicios comunes de interés.
La casuística es muy amplia. En resumen, los locales no son diferentes copropiedades, pero sí tienen diferente tratamiento dentro de las Comunidad es de propietarios, del que el copropietario debe ser consciente en evitación de conflictos o falsas expectativas por parte de todos los condueños.