Desde siempre ha sido habitual que personas que disponen de una vivienda desocupada, que no son muy amigos de alquilarla a extraños, cedan el uso de la misma a familiares cercanos que, por diferentes motivos, no disponen en ese momento de vivienda , realizando dicha cesión bien de forma gratuita o bien a un precio testimonial o de favor, que se encuentra normalmente por debajo de los precios medios del mercado de alquiler en la zona donde esté situado el inmueble.
Hay que tener cuidado con estas cesiones, ya que para Hacienda tienen la consideración de alquiler a familiares, y en este caso se establece legalmente un rendimiento neto computable mínimo, se cobre o no renta al familiar, rendimiento que hay que declarar en el IRPF del propietario de la vivienda, so pena de incurrir en sanciones por no hacerlo.
Si el familiar paga una renta acorde con el precio aproximado de mercado, no hay problema, los ingresos se declaran como cualquier otro arrendamiento a un inquilino que no sea familiar.
Pero, en el caso de familiares, hay un rendimiento neto mínimo del cual no debemos bajar en la declaración. Ese rendimiento mínimo se define en el artículo 24 de la Ley del IRPF, que establece que “Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”. Dicho valor será “…la cantidad que resulte de aplicar el 2 % al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo. En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será del 1,1 por ciento.”
En resumen, ese rendimiento neto mínimo imputable en el caso del alquiler a familiares, será el mismo que el que se debería imputar el propietario en el caso de tener la vivienda a su disposición, y su valor oscila entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble objeto de la cesión, en función de si dicho valor catastral ha sido revisado en los diez periodos impositivos anteriores.
En caso de que el inmueble no disponga de valor catastral, el rendimiento neto imputable será sobre el 50% del valor por el que el mismo deba computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
Esta es la línea roja que marca Hacienda en caso de que tengamos alquilado un inmueble a un familiar.
Pero aun hay que hacer alguna otra observación. Si cedemos gratuitamente el usufructo a un familiar, para que pueda usar el inmueble libremente, también se aplicara la misma regla: se imputará al propietario una renta neta mínima, conforme a lo explicado anteriormente.