El pasado mes de junio se aprobó una serie de transcendentes medidas de reforma del actual régimen de arrendamientos urbanos, cuestión que afecta, de una u otra manera, a un porcentaje muy significativo de la población.
En general, la nueva legislación avanza en favor de la flexibilización en los pactos a los que pueden llegar las partes, buscando, tímidamente, favorecer el mercado de alquiler.
La modificación legal más divulgada entre el público se refiere a la duración de los contratos, que pasan a ser de un mínimo de 5 años, a sólo 3. No obstante, se permite que el inquilino pueda rescindir el contrato una vez hayan transcurrido los primeros seis meses, sin indemnización alguna, a no ser que las partes lo hayan pactado previamente en el contrato.
Otras novedades son: que las partes pueden pactar un sistema de actualización de la renta distinto del IPC a partir del tercer año; mejoras en la regulación de los procedimientos judiciales para los desahucios (como ya saben nuestros lectores, estas reformas procesales no valen para nada, mientras no se dote de más medios a la justicia para poder cumplirlas…) ; posibilidad de descontar de la renta las mejoras efectuadas por el inquilino; posibilidad de rescindir el propietario el alquiler una vez transcurrida una anualidad, si necesita la vivienda para sí, para un familiar de primer grado o para su cónyuge en caso de divorcio. Y algunas otras.
Pero la novedad más importante, a nuestro juicio, y poco conocida entre la ciudadanía, es la casi “obligatoriedad” en que ha convertido el texto legal la anotación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que de no tomar el inquilino esa precaución, cualquier derecho que esté previamente inscrito en el Registro, prevalecerá frente al alquiler y podrá suceder que éste quede resuelto. Por ejemplo, si se ejecuta una hipoteca, o para el caso de venta de la vivienda. Resulta chocante esta modificación legal en contra de los inquilinos, y ciertamente criticable (salvo para el sector de Notarios y Registradores): no ha estado históricamente en la costumbre jurídica, ni mucho menos en el hábito de caseros e inquilinos, y constituye una imposición extravagante y costosa, pero que está ahí y debe ser tenida en cuenta por las graves consecuencias para los arrendatarios.
José Angel Hernando
Asesoría Jurídica
